Rund 100 Saga-Mieter über 65 Jahren sind im vergangenen Jahr in eine kleinere Wohnung umgezogen, berichtet Vorstand Wilfried Wendel im Interview mit Hinz&Kunzt. Bei Neubauten stoße das Unternehmen auf Widerstände.
Hinz&Kunzt: Herr Wendel, die Saga soll, so die Senatsvorgabe, mindestens 2000 Wohnungen pro Jahr bauen. Gleichzeitig werden Grundstücke knapp und machen Bürger mobil, weil sie vor ihrer Haustür keine Neubauten sehen wollen. Ein unlösbares Dilemma?
WILFRIED WENDEL: Zumindest eine große Herausforderung. Wir sehen uns deshalb immer wieder unsere Bestände an mit der Frage: Wo können wir nachverdichten? Mittelfristig schauen wir: Wo können wir Häuser abreißen, die am Ende ihrer Lebensdauer angekommen sind, und dort neu bauen, sodass auf der gleichen Fläche deutlich mehr Wohnungen entstehen? Und dann gibt es noch die großen Stadtentwicklungsgebiete, etwa im Hamburger Osten, in Wilhelmsburg oder in Altona, wo wir in signifikanten Stückzahlen bauen können.
Was heißt das?
Unser typisches Bauprojekt umfasst 20 bis 50 Wohnungen. Größere Projekte schaffen 100, 200 oder 400 Wohneinheiten. Die brauchen wir auch, damit wir die Vorgabe des Senats erfüllen können. Wobei wir es immer hilfreich finden, wenn verschiedene Investoren gemeinsam die Flächen entwickeln. Wir bauen gerne öffentlich geförderte Wohnungen. Aber wir haben aus der Vergangenheit gelernt: Es ist nicht gut, wenn ausschließlich Menschen mit geringem Einkommen in einem Quartier leben – wie es nicht gut ist, wenn Reiche unter sich bleiben. Mit einer gesunden Mischung funktionieren Quartiere aus sich heraus.
Trotzdem gibt es Ängste und Widerstände, wenn die Saga baut.
Das ist richtig, vor allem in gutbürgerlichen Quartieren. Deshalb achten wir auf Qualität. Wenn wir nachverdichten, muss das, was wir schaffen, besser sein als das, was vorher da war. Ziel ist es für die Menschen lebenswerte Quartiere zu schaffen.
Wo zum Beispiel?
Nehmen wir die Washington-Höfe: Da verdoppeln wir die Wohnfläche. Trotzdem wird die Qualität höher sein als vorher – und das werden die Menschen auch wahrnehmen. Toll finde ich auch unsere „LeNa – Lebendige Nachbarschaft“-Projekte, mit denen wir es Menschen mit Unterstützungsbedarf und Senioren ermöglichen, selbstbestimmt und so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umgebung wohnen zu bleiben.
Aber Sie müssen ja schon im Vorwege Widerstände überwinden, um bauen zu können.
Deshalb müssen wir intensiv für unsere Projekte werben: bei den Mietern, bei den Nachbarn und bei der Politik. Unsere Projektentwickler führen regelmäßig abendfüllende Diskussionen. Es gibt immer Möglichkeiten, Sorgen und Ängste aufzugreifen, etwa Bauhöhen anzupassen. Manchmal scheinen die Argumente aber vorgeschoben: Da meinen Menschen etwas anderes, das sie nicht aussprechen. Etwa die Sorge, dass sich die Sozialstruktur zum Negativen verändert. Oder dass ihr Haus bald nicht mehr so viel wert ist wie zuvor.
Und dann entscheiden die Gerichte, so wie in Dulsberg, wo Reihenhausbesitzer sieben Jahre lang den Bau von 21 Sozialwohnungen verhindert haben?
Das passiert, ja. Im Ergebnis gewinnen wir diese Verfahren immer. Aber wir verlieren viel Zeit – und die Projekte werden teurer.
Die Saga
Vor zwei Jahren hat der Senat die Idee des „Effizienzwohnungsbaus“ vorgestellt. Der soll die Baukosten auf 1800 Euro und so die Mieten auf acht Euro kalt den Quadratmeter begrenzen.
Wir wollen diese Ziele mit Systemwohnungsbau erreichen: standardisiertes Bauen, mit dem wir Einkaufsvorteile erzielen, das in der Gestaltung aber trotzdem vielfältig sein soll. Wir wollen das vor allem in Quartieren umsetzen, die als sogenannte B- oder C-Lage gelten. Dadurch können wir Wohnraum für Menschen mit mittlerem Einkommen zur Verfügung stellen, die nicht in die Einkommensgrenzen der Förderungen fallen aber auch nicht 13 Euro kalt für eine Wohnung zahlen können.
Manche denken da schnell an die Bausünden aus den 1960er- und 1970er-Jahren.
Auch die hochattraktiven Gründerzeitquartiere sind im Systemwohnungsbau entstanden: nach Schema F mit unterschiedlichen Fassaden und Dachformen, durch die Abwechslung und lebenswerter Charakter entstehen. Klar ist: Großwohnsiedlungen am Stadtrand wird in der Form wie damals niemand mehr bauen.
Die Saga hat sich kürzlich verpflichtet, die Mietpreisbindung von neu gebauten Sozialwohnungen regelhaft auf 30 Jahre zu verlängern. Wie schwer ist Ihnen das gefallen?
Nicht schwer. Die 30 Jahre werden von der Stadt ja entsprechend gefördert, wodurch der wirtschaftliche Nachteil der Mietpreisbindung ausgeglichen wird. Die Versorgung von Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen gehört zum Geschäftsmodell der Saga.
Die Linke meinte dazu, Hamburg hätte auch gleich dem Beispiel Wien folgen können: Dort bleibt eine Sozialwohnung immer eine Sozialwohnung.
Für uns spielt es keine Rolle, ob eine Wohnung einer Preisbindung unterliegt oder nicht. Die Saga-Durchschnittsmiete lag 2017 bei 6,44 Euro kalt, unsere Mieten werden von Jobcenter oder Sozialamt in aller Regel übernommen.
Bleibt das auch bei den neu gebauten Wohnungen so?
Ja. Ein Großteil dieser Wohnungen wird öffentlich gefördert gebaut. Eine öffentlich geförderte Wohnung, die wir dieses Jahr finanzieren, werden wir mit einer Anfangsmiete von 6,50 Euro anbieten. Das ist für unsere Zielgruppe ein vernünftiger Preis.
Laut des Kooperationsvertrags mit der Stadt versorgt die Saga 2000 besonders bedürftige Haushalte pro Jahr mit Wohnungen.
Der Vertrag ist eine wunderbare Lösung: Er erlaubt es uns – unabhängig von der individuellen Bindung einzelner Objekte – unsere Belegungsverpflichtungen über unseren gesamten Bestand zu verteilen und unsere Quartiere gut zu durchmischen. Hinzu kommen 1500 Vermietungen pro Jahr an Paragraf-5-Schein-Inhaber. Im Ergebnis vermieten wir fast jede zweite Wohnung an Menschen mit kleinem Einkommen. Die SAGA versorgt im Übrigen mehr Haushalte, als sie laut Kooperationsvertrag müsste.
Wer umzieht, nimmt seine Quadratmeter-Miete mit
Manchmal lässt sich Wohnungsnot durch den Tausch zweier Wohnungen lindern. Welche Ideen hat die Saga, um die optimale Nutzung ihres Wohnraums zu fördern?
Die Umzugsbereitschaft der Menschen ist sehr gering, gerade bei Älteren. Wir begrüßen es, wenn Menschen ihre zu groß gewordene Wohnung gegen eine kleinere tauschen möchten, denn dadurch werden große Wohnungen wieder für Familien verfügbar. Ein Vorurteil ist: „Obwohl meine neue Wohnung kleiner ist, werde ich mehr Miete zahlen müssen.“ Das stimmt bei uns in der Regel nicht. Wir sagen grundsätzlich zu: Wer in eine Wohnung mit vergleichbarem Standard umzieht, darf seine bisherige Quadratmeter-Miete mitnehmen. Und wir verzichten auf die Einhaltung der Kündigungsfristen. Im Jahr 2017 hatten wir rund 750 Wohnungstauscher, davon waren rund 100 älter als 65 Jahre.
Jede dritte Zwangsräumung in Hamburg wird von der Saga veranlasst, vergangenes Jahr waren das 322. Sind das nicht viel zu viele?
Wir haben die Zahl in den vergangenen zehn Jahren immerhin halbiert. Und ein Grundsatz bei uns ist: Nur wegen Mietschulden wird niemand zwangsgeräumt. Wir bieten sogar selbst eine Mietschuldnerberatung an. Trotzdem gibt es immer wieder Fälle, in denen wir räumen lassen müssen – weil das Wohnverhalten das Maß dessen überschreitet, was tolerierbar ist. Das ist den Nachbarn dann nicht mehr zuzumuten.
Wir fordern seit Langem: Jeder Zwangsräumung sollte mindestens ein erfolgreicher Hausbesuch vorangehen. Schließen Sie sich dem an?
Wir versuchen die Menschen immer auch persönlich zu erreichen, durch unsere Schuldnerberater und auch durch unsere Hauswarte. Aber das gelingt uns leider nicht immer.
