Wer Wohnungen leer stehen lässt, Mieten in die Höhe treibt und angestammte Mieter vertreibt, der sollte nicht einfach so davonkommen, findet Marc Meyer, Anwalt bei Mieter helfen Mietern. Trotzdem ist es schwierig, gegen die schwarzen Schafe in der Wohnungswirtschaft zu gewinnen.
(aus Hinz&Kunzt 215/Januar 2011)
Hinz&Kunzt: Ihr habt inzwischen mehr als 100 leere Wohnungen bei den Bezirksämtern angezeigt. Warum passiert trotzdem so wenig?
Marc Meyer: Zum einen reicht die Ausstattung der Behörden nicht aus. In den meisten Bezirken gibt es nur einen Mitarbeiter, der für Leerstand und Zweckentfremdung zuständig ist. Selber Leerstände ermitteln können die Mitarbeiter so natürlich nicht. Zum anderen ist das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz unzulänglich. Wenn der Eigentümer leerer Wohnungen mit einer Baugenehmigung wedelt oder nur einmal im Jahr ein paar Handschläge macht, sind der Behörde rechtlich die Hände gebunden. Wir haben einen Fall, da jagt der Vermieter, wenn es eng wird, mal wieder drei Arbeiter durch die Schanze, die gehen in seine Häuser rein, machen ein paar Kleinigkeiten und ziehen wieder ab. Das ist simulierte Bautätigkeit.
Wir haben bei solchen Vermietern zumeist Zeugen dafür, dass der Vermieter über Monate oder Jahre nichts macht. Diese Vermieter müssten deutlicher unter Zugzwang gesetzt werden.
H&K: Lohnt sich langer Leerstand denn?
Meyer: Leere Wohnungen oder Häuser lassen sich erheblich teurer veräußern als vermietete. Manch Grundstück lässt sich durch Abriss eines Altbaus und Errichtung eines Neubaus intensiver und lukrativer verwerten. Ein leeres Haus verrottet auch schneller, dann ist der Abriss einfacher zu begründen und durchzusetzen. Wenn Veräußerung oder Abriss geplant sind, dann ist Leerstand spekulativ erklärbar.
H&K: Und wird dann neu vermietet, sind die Mieten enorm hoch. Ist das nicht oft Wucher?
Meyer:Der Vermieter ist inzwischen beim Abschluss eines neuen Mietvertrages in der Miethöhe leider fast frei. Früher konnte man auch bei Neuvermietung bei einer Miete, die eklatant über dem Mittelwert lag, wegen Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz klagen. Dann konnte MHM die zu viel gezahlte Miete für die Mieter zurückfordern. Da wurde schnell ein vierstelliger Betrag draus. Und die Miete konnte für die Zukunft nach unten anpasst werden. Das geht wegen einer BGH-Entscheidung, die Mietern unerfüllbare Beweisanforderungen stellt, nicht mehr. Um dies zu ändern, müsste eine Bundesratsinitiative gestartet werden, in der auch die Mietenspiegel- und Modernisierungsmieterhöhungen begrenzt werden.
H&K: Mieter helfen Mietern hat sich bei seinen Anzeigen stark auf Altona und Eimsbüttel konzentriert. Warum?
Meyer: In der Schanze können wir natürlich gut kontrollieren, weil wir dort unsere Geschäftsstelle haben. Außerdem sind die Menschen hier offenbar besonders verärgert und melden häufiger als anderswo Leerstände.
Und im Bezirk Eimsbüttel haben wir zuletzt ebenfalls vermehrt Leerstand angezeigt, weil da bereits in Teilen des Bezirks (Eimsbüttel-Süd) die Prüfung für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung läuft. Einige Objekte in weiteren Teilen des Bezirks weisen jedoch auch Leerstände auf, bei denen es danach riecht, als sollten hier Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das wäre nicht mehr so einfach, wenn wir dort ebenfalls eine soziale Erhaltungssatzung hätten. Mit dieser könnten die Behörden in vielen Fällen die Umwandlungen verhindern.
H&K: Ist Leerstand nur ein Problem in Innenstadtlagen und bei Privatvermietern?
Meyer:Nein, wir haben auch woanders erheblichen Leerstand. Etwa die rund 50 Häuser in Neuenfelde, die von der Stadt aufgekauft worden sind, damit die Eigentümer nicht gegen die Airbuswerke wegen Lärms klagen können. Die wieder neu zu vermieten, stand sogar im Koalitionsvertrag des schwarz-grünen Senats. Jetzt ist die Koalition schon zu Ende, und die Häuser stehen immer noch leer.
Wir haben auch rund um die JVA Fuhlsbüttel eine ähnliche Lage: 66 leere Wohnungen, in denen früher JVA-Bedienstete gewohnt haben. Hier ist die Stadt beziehungsweise ihr Wohnungsunternehmen direkt für den langen Leerstand verantwortlich, und die Bezirksbehörden müssten gegen die Stadt vorgehen.
H&K: Reichen die Gesetze eigentlich aus? Und was müssen wir vom neuen Senat fordern?
Meyer: Wichtig ist, dass endlich wieder ausreichend viele schicke preiswerte
öffentlich geförderte Wohnungen in
attraktiven Lagen gebaut werden. Auch durch städtische Wohnungsbauunternehmen. Dafür müssen Grundstücke und Geld bereitgestellt werden. Für
Gewerbe vorgehaltene Flächen müssten für Wohnungsbau umgewidmet werden. Schließlich stehen weit über eine Million Quadratmeter Bürofläche leer.
Außerdem: Das Wohnraumschutzgesetz ist nicht schneidig genug. Wir haben dazu Forderungen entwickelt, die den Parteien vorliegen (siehe Seite 32).
Interview: Birgit Müller
Foto: Kathrin Brunnhofer
Zum Download: Hamburgs schönste Leerstände
Anleitung zur legalen Hausbesetzung!
Was Politiker und Bezirke tun müssen, damit in Hamburg keine Wohnungen mehr leer stehen.
Mieter helfen Mietern geht von mindestens 1000 Leerständen in Hamburg aus. Angesichts von 1000 Obdachlosen, die auf Hamburgs Straßen leben, rund 7000 Wohnungslosen und Flüchtlingen sowie Tausenden von Hamburgern, die eine bezahlbare Wohnung suchen, ist es kein Kavaliersdelikt, Häuser leer stehen zu lassen. Wir schließen uns deshalb diesen Forderungen von Mieter helfen Mietern an:
Aufstockung des zuständigen Personals in den Bezirksämtern.
Vermieter müssen beim Bezirksamt anzeigen, wenn sie eine Wohnung länger als drei Monate leer stehen lassen. Unterlassen sie das, wird ein Bußgeld verhängt.
Kommt der Vermieter einer Vermietungsanordnung nicht nach, kann die Stadt die Wohnung belegen.
Wohnungen sollen zwischenvermietet werden, wenn ein Leerstand von mehr als sechs Monaten droht, zum Beispiel wegen geplanten Abrisses.
Wegen Baumaßnahmen dürfen Wohnungen nicht unbegrenzt leer stehen, höchstens doppelt so lange wie allgemein üblich.
Rechtzeitiger Erlass von sozialen Erhaltensverordnungen, wenn Umwandlung von Wohnraum und Verdrängung von Mietern droht.
Häufigere Ausübung des Vorkaufsrechts der Stadt in Sanierungsgebieten und in Gebieten, in denen eine soziale Erhaltensverordnung gilt.